Immobilier d'Investissement
Avant-propos
L'immobilier d'investissement est confronté à une période de mutation profonde, stimulée par des évolutions sociétales, réglementaires et technologiques majeures. Cette transformation est motivée par une prise de conscience accrue des enjeux environnementaux, des nouvelles réglementations et d'une pression inflationniste croissante.
La digitalisation de la société a un impact significatif sur la conception, la structure et l'utilisation des espaces urbains. Les nouvelles tendances, telles que le télétravail, les espaces de coworking et les achats en ligne, remettent en question les modèles traditionnels d'utilisation des espaces immobiliers.
De plus, l'émergence de nouvelles technologies et de nouveaux services, tels que les PropTech et les plateformes de location en ligne, modifie le paysage immobilier en offrant de nouvelles opportunités et en créant de nouveaux défis pour les acteurs établis.
En réponse à ces défis, le secteur immobilier évolue vers une approche plus durable et écologique, intégrant des normes, des technologies et des services plus respectueux de l'environnement. La mixité d'usage devient une tendance majeure, permettant de créer des espaces plus flexibles, inclusifs et éco-responsables.
Dans ce contexte évolutif, Skykapital propose une gamme étendue de services pour accompagner les acteurs du secteur dans l'adaptation à ces nouvelles donnes.
Estimations Savills - 2023
Le secteur résidentiel représente 76% de la valeur totale de l'immobilier mondial.
Estimations Savills - 2023
La valeur totale de l'immobilier mondial est estimée à 379 700 milliards de dollars.
Données Mortgage Banking Association (MBA)- 2023
Le taux moyen pour un prêt à l'habitat de 30 ans - le plus élevé depuis 2002.
Faits saillants
Les transformations dans les habitudes d'utilisation redéfinissent profondément la valeur des biens immobiliers. La montée en puissance du télétravail, accentuée par la crise sanitaire, influence la demande en bureaux, privilégiant les emplacements en centre-ville au détriment des zones périphériques où la vacance locative s'accroît. Ce phénomène, observé également aux États-Unis, donne naissance aux "dead offices", entraînant une chute des investissements dans ces zones.
La conversion des immeubles de bureaux en logements s'avère complexe tant sur le plan technique que financier, ce qui entraîne une dépréciation significative de la valeur de ces actifs. Néanmoins, certains segments, comme les actifs de bureau en centre-ville, bénéficient de ce mouvement de relocalisation, avec une hausse des loyers et une dynamique accrue sur le marché locatif.
Parallèlement, malgré les défis rencontrés par certains secteurs, tel que le retail fortement impacté par le e-commerce, d'autres segments comme la logistique et les entrepôts demeurent attractifs. De même, les data centers connaissent une forte demande en raison de la nécessité croissante de stockage de données, tandis que les actifs Life Science attirent les investisseurs en raison de leur contribution à la santé publique et de leur capacité à diversifier les portefeuilles.
Enfin, une nouvelle tendance émerge avec l'intérêt croissant pour le coliving. Ce modèle offre un accès facilité au logement, combinant flexibilité et services intégrés pour répondre aux besoins évolutifs des jeunes générations, tout en palliant aux contraintes administratives liées à la recherche d'un logement.
La chute significative des investissements dans l'immobilier commercial marque l'année 2023, avec une diminution de 47 % par rapport à l'année précédente, s'établissant à 4,5 milliards d'euros. Cette baisse est attribuée à l'augmentation rapide des taux d'intérêt, mise en place par la BCE pour contrer l'inflation, ce qui a transformé un marché historiquement dynamique.
Traditionnellement alimenté par des liquidités provenant d'investisseurs institutionnels et du grand public, ce marché est désormais confronté à une concurrence accrue de rendements moins risqués, tels que les comptes à terme. Cette tendance se traduit par une diminution de la collecte des fonds immobiliers et des mouvements de décollecte sur certains véhicules. En conséquence, les investisseurs immobiliers exigent des rendements plus élevés, ce qui entraîne mécaniquement une baisse de la valeur des actifs. Cette dynamique se reflète notamment dans les récentes baisses des prix des parts des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI).
Les dispositifs réglementaires environnementaux sont de plus en plus contraignantes pour l'immobilier existant et la construction de nouveaux actifs. La ZAN (Zéro Artificialisation Nette), par exemple, vise à mobiliser les surfaces déjà urbanisées pour atteindre un bilan net d'artificialisation nul d'ici 2050. Cette orientation oblige les promoteurs à revoir leur modèle économique en réaménageant les espaces existants ou en désartificialisant des terrains en compensation, redonnant ainsi de la valeur au foncier.
Parallèlement, le décret tertiaire impose des réductions drastiques de la consommation énergétique des bâtiments existants, avec des objectifs de réduction de 40 % d'ici 2030, 50 % d'ici 2040 et 60 % d'ici 2050. Ces impératifs écologiques sont désormais au cœur des stratégies d'investissement, impactant directement la valorisation des actifs immobiliers qui intègre les coûts de mise à niveau des immeubles.
Ainsi, les critères ESG (Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance) jouent un rôle de plus en plus prépondérant dans le secteur immobilier. Si l'attention s'est principalement portée sur l'environnement, la prise en compte des aspects sociaux devient incontournable. La question de l'engagement dans des causes sociales telles que l'enfance, l'éducation, la formation ou le handicap est désormais un défi majeur pour le secteur.